行业内卷之年，商业购物中心如何“拒绝平躺”？

根据调查数据显示，2020年上半年全国19个一二线城市1000多家已开业购物中心共调整商铺近6.6万个，无论是关店还是开店的调整，幅度都远超往常。到2020下半年，购物中心调整频率加快，但整体出租情况却不理想，平均空置率环比涨幅近32.5%至11.77%，有些城市甚至直逼警戒线。

随着城市购物中心闭店潮、掉铺率、空置率等不断攀升，购物中心“空置率”已然成为摆在运营者面前的首要难题。然而站在城市更新大潮下，存量时代考验着我们对商业生命周期的挖掘和延续，“再生与自救”成为国内商业向下一阶段突破新生的重要方式。

早在疫情爆发之前，各大商业购物中心已经出现空铺率的端倪，在疫情的刺激下空铺率现象尤为加剧，不仅加重了购物中心的运营成本，还对消费者体验产生一定影响。

尤其经过疫情的洗礼，消费者需求及习惯发生转变，线上消费成为他们主要的购物方式。需求大幅下降，供需矛盾突出，购物中心唯有求变，进一步调整和升级租户结构与品质、优化品牌业态占比、主力品牌组合，才是商业购物中心的解决方案。

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面向Z世代，主打时尚潮流文化

近年来随着“爆改而红”的商业项目不断涌现，购物中心则越来越倾向于品牌调改升级。

TX淮海丨年轻力中心，其前身为华亭伊势丹，当时经营了15年后因中高端客流持续下跌、空置率过高而宣告歇业。此后，百联集团与锦江国际集团签署合作协议，将各自经营的第一百货淮海店与锦江国际购物中心合并，化身为淮海中路最大的体量商业体——TX淮海。

TX淮海旧改的最大目的是对于“人流洼地”的痛点解决，该项目遵循“文化”先于“招商”的运营逻辑，通过举办展览打造出一个潮流集群区域，吸引客流并转化为真实消费。

TX淮海首创策展型零售概念，围绕艺术展、艺术互动装置、设计师品牌等，营造出年轻力氛围，聚集了陈冠希的潮牌、专门卖宠物衣服的品牌、室内滑雪的专业体验创新空间、Vintage集合店等特色品牌。

每一个路过TX淮海的人都强烈体会到这个区域的休闲氛围，消磨掉传统MALL“高端”所带来的心理成本。而TX淮海四层被贴上的“Vintage（复古）”标签，更是成为时下Z时代最热爱的场景之一。它以“Vintage X classic mode”为主题，打造了500㎡的“复古HOTEL”特别空间，展示出不同风情的精致复古单品，连带同楼层的餐饮空间都覆盖上了浓郁的复古工业色彩。

TX淮海可能是一个找不到任何对标案例的购物中心。它没有完全遵循盒子商业的构成法则，比如清晰闭环的动线，明亮的商铺展示，甚至连一个常规大气的中庭也没有。但同时，消费者又不得不被其品牌内容的丰富性所吸引。项目通过专业策展管理+创新体验零售的结合，重新定义商业空间。

意外爆火的TX淮海，不仅吸引无数潮人大咖打卡，还一度被称为“魔都最好拍商场”、“堪比美术馆的商场”，成为商业的璀璨焦点。

三里屯太古里作为北京商业活跃度和风向标的代言人，疫情期间同样不可避免地出现了空置率上升、业绩滑坡的现象。

据2020年太古地产有限公司发布的公告，披露了第二季度营运数据。数据显示，太古地产位于国内已建成投资的物业多数出现了出租率下调，并且降幅在1%-4%。二季度三里屯太古里零售销售额同比减少38.1%，下滑明显。

去年疫情期间，虽然面临销售、客流难以提升的状况，但三里屯太古里仍旧能够把握内部调整时机，通过调改和品牌升级打造了更时尚、更潮流的体验。

三里屯太古里依托 “时尚潮流风向标”的影响力和辐射力，鼓励国际高端、时尚品牌“首店”、“旗舰店”落户，被誉为“首店收割机”，如来自日本的PUBLIC TOKYO和UNITED TOKYO均为内地首店、瑞典香氛BYREDO是中国首家beauty plus精品店、北美品牌MANITO为北京首家旗舰店、日本甜品LeTao、Ralph’s Coffee为北京首店等品牌。

三里屯太古里除积极引进首店外，更有多家小众、时尚品牌进驻，如Tiramisu所在位置被LeTAO替代，潮牌服饰b+ab的位置被UNITED TOKYO替代，美国快时尚品牌HOLLISTER一层区域成为了网红汉堡店SHAKE SHACK等。

此外，中国大陆首家Apple Store新店在设计上延续了品牌一贯的通透、简洁风格，并融入许多北京元素，建筑主体的玻璃幕墙采用了景泰蓝纹饰，也纳入了Forum互动坊、Viewing Gallery景廊和Boardroom商谈室等不同的场景。

星巴克臻选三里屯太古里旗舰店是星巴克在中国内地的首家旗舰店，去年该店同样进行了换装升级，一层为商品市集，二层为Bar Mixato创新酒坊。通过星巴克臻选咖啡的加持、Bar Mixato创新酒坊体验的引入，进行了全方位体验升级，成为最新版拥有酒坊的星巴克。

法国高级时装品牌Sandro也进行了门店升级，将男女装整合为一。此外，PANDORA、Diesel、JOYRICH、AVIREX等品牌也都经过调改或移位新址后以新形象亮相，英国家居设计品牌Tom Dixon首家精品店暨概念酒吧也落户在南区，打破了空间陈列与酒吧的界限。

随着一系列品牌门店升级，三里屯太古里的迭代进入一个新阶段，调整后的品牌门店功能性更全面，更好的满足了消费者对于时尚生活的追求。

在如今商业竞争越发激烈的大背景下，三里屯太古里在招商上通过择优引进更多有创意的新品牌，包括在概念上、形象上，或者独具风格的旗舰店等，始终保持北京顶尖潮流圣地的调性，挽回销售颓势。

未来，商业购物中心如何制定项目整体发展战略、构建项目业态组合以及引入知名IP，迎来购物中心的新增长点，成为实体商业难以解决的问题。